自己破産と不動産

１　自己破産をする場合の不動産の処遇

　　自己破産をする場合、現在所有している不動産はどうなるでしょうか。

　　この点、自己破産の場合の手続きに着手した後は、①金融機関（主に銀行や保証会社）　が抵当権を実行して競売（担保不動産競売）を行う、②金融機関の承諾を得て、高値で購入してくれる買主を探して売却する（任意売却）、という手段が考えられます。

　　①は、裁判所の手続を利用して、不動産を競売にかけ、最も高い価格をつけた者に対して売り渡すというものです。この手続は、民事執行法上の定めに従い進められます。

　　②は、個人間の売買契約であり、①のような法律の縛りは特にありません。①より高く売却できることが期待でき、円滑な引渡しを行うため、引っ越し費用等を出してもらえることもあります。

２　売却完了後の流れ

　　そして、これらの売却金は、抵当権者である金融機関が有する債権の返済に優先的に充てられます。

　　この返済を行い、売却金に余剰が出る場合、破産手続では、原則としてこの余剰金を他の債権者の債権額に応じて配当します。

　　他方、余剰が出ない場合（金融機関に対し、借金が残ってしまう場合）、住宅ローンの残額についても破産手続で処理されることになります。

３　任意売却を行う場合の問題点

　　①の場合は、法律上が定める最低落札価格（買受可能価額）を満たせば、不動産は売却され、破産手続上は特段の問題はないのですが、②の場合は、適正価格での売却でなければ、裁判所に問題視される可能性があります。

　　即ち、不当に安い価格で不動産を売却してしまったことにより、本来、債権者に配当できるはずの売却金が得られなくなった、ということが問題になり得ます。

　　この点、破産法には、任意売却を行う際、どのような方法を採るべきかについての定めは存在しません。

　　もっとも、裁判所の一般的な運用としては、信頼のおける大手不動産会社の査定があれば、概ね適正価格であるという運用がなされています。

　　その他にも破産手続を行う際、不動産売却について注意すべき点はいくつか存在します。不動産をお持ちの方で自己破産をお考えの方は、これから手続きを始めるにあたり、どのような点に注意すべきか、一度弁護士に相談してみるとよいと思います。