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湘南地区の小規模個人再生

 

　本稿は前回の続きで、余談に近い話になりますが、昨今の地価高騰の影響を受け、再生手続きを行うことが困難となる案件が散見されます。

 

　これは、地価上昇に伴い、不動産の査定額が高額となり、清算価値が多額になってしまった結果、事実上再生ができない事態になってしまうということに他なりません。

 

　上記の例として、残額の住宅ローンの残額が3000万円、不動産の査定額が3800万円、清算価値が800万円なったケースを考えてみましょう。

 

　この場合、清算価値の800万円を3年から5年で返済することになるため、月々の返済額が、13万円から22万円（当然、これとは別に住宅ローンや生活費の支払いも発生します）となります。

 

　これだけの金額の返済をするとなると、世帯としてかなりの収入が必要となり、この時点で、事実上個人再生を実行することが難しくなり、断念せざるを得ない場合があります。

 

　私が主に担当する藤沢エリア（その他湘南地区）でもこのよう案件が増えてきており、小規模個人再生を断念せざるを得ない案件がいくつかありました。

 

　とりわけ、鎌倉市、藤沢市の海沿いの地域は、評価額の高騰が著しい印象です。

他方、茅ヶ崎市以西の地域であれば、評価額の高騰はさほどでもなく、個人再生を行うにあたり大きな障害となるケースは多くない印象です。

 

　地価の高騰については、我々がどうこうできる余地もありませんが、同じ物件でも数年前であれば、小規模個人再生ができたと思われることを考えると、歯がゆい思いがあります。

 

　最後に、前回までに述べてきたことと重複しますが、再生手続は、申立て後までの見通し立てた上で手続きに着手することが必要になります。

 

　もっとも、その判断はご自身のみでは難しいのではないかと思われます。

 

　お住まいの不動産を残すため、再生手続を検討している方は、是非一度弁護士にご相談いただければと思います。

 

　これらのことは前回までの記事で触れていますので、気になる方はご一読ください。

個人再生と不動産②（住宅ローンがある場合）

 

１　住宅ローンが組まれている不動産の場合

　前回に引き続き、小規模個人再生手続きにおける不動産の評価について述べていきま　す。

 

　今回は、不動産に住宅ローンが組まれている場合についてです。

 

　まず、説明に入る前に、前回述べた小規模個人再生手続きにおける清算価値基準について、もう一度確認していただきたいと思います。

 

　清算価値基準とは、「債務者が自己破産をした場合、債権者に配当されるべき金額（財産）を下回ってはいけないというルール」のことを指します。

 

　さて、住宅ローンが組まれている不動産（土地、建物）がある場合、住宅資金特別条項という手続きを使った小規模個人再生手続きを採ることになります。

 

　ここで、住宅資金特別条項とは、住宅ローンを従前どおり支払いつつ、その他の債務を圧縮することにより、不動産を残すことができるようにする手続きのことをいいます。

 

２　不動産の清算価値について

　この手続きを採った場合でも、前回に述べた清算価値基準が適用され、不動産の価額（≒適正な査定額）がプラスの資産として評価されます。

 

　例えば、住宅ローンの残額が１５００万円で、不動産の査定額１０００万円であり、他にめぼしい財産がないというケースで考えてみましょう。

 

このケースでは、不動産の資産価値はマイナス５００万円となり、他にめぼしい財産はないため、清算価値はゼロと評価されます。

 

　したがって、清算価値基準だけを見るならば、再生手続きを行う上で特に支障にはならないでしょう。

 

　次に、住宅ローンの残額が１５００万円で、不動産の査定額２０００万円であり、他にめぼしい財産がないというケースを考えてみましょう。

 

　このケースでは、不動産の資産価値は５００万円となり、他にめぼしい財産はないため、清算価値は５００万円と評価されます。

 

　この場合は、不動産の価値が高く評価され、清算価値が高くなりすぎた結果、再生計画の返済が困難にならないかという点に留意が必要です。

 

　具体的には、清算価値が５００万円ならば、これを３６回～６０回払いで返済（≒月８万４０００円～１３万９０００円）していくことに加え、住宅ローンの返済も継続しつつ、かつ、家計が黒字になっている必要があります。

　

３　返済の可能性の有無

　以上のとおり、住宅資金特別条項を使った再生手続きを選択したとしても、清算価値基準の観点から、支払いが現実的に可能といえなければ、住宅は必ず残せるわけではないということに注意が必要です。

 

　なお、上記の例は、資産が住宅のみであり、他にめぼしい財産がない場合を想定しています。

 

　しかしながら、実際は多種多用な財産があり、この財産も清算価値に含まれ得ることになります。

 

　これをご自身のみで計上・算定することは難しいのではないかと思います。

 

　このような場合、専門の弁護士にご相談していただき、適切なアドバイスを受けることをお勧めいたします。

１　小規模再生手続きをする場合の不動産の処遇

　今回は、小規模個人再生手続きをする場合における、所有している不動産の扱いについ　て書いていこうと思います。

 

　まず、小規模個人再生手続きの場合、住宅ローンが組まれている場合でもそうでない場合でも、自己破産とは異なり、不動産を強制的に処分されるということはありません。

 

２　資産として評価される不動産

　もっとも、不動産は清算価値基準の下、資産として評価されます。

 

　ここで清算価値基準とは、債務者が自己破産をした場合、債権者に配当される金額を下回ってはいけないというルールのことを指します。

 

　したがって、破産した場合に、自身の有する財産が５００万円あれば、その金額分は再生手続き（再生計画）で３年ないし５年かけて支払う必要があります。

 

３　住宅ローンが組まれていない不動産の場合

　住宅ローンが組まれていない不動産の場合、査定額が不動産の持つ資産価値を有することにとなります。

 

　例えば、不動産の査定額が１０００万円であった場合、小規模個人再生では、この１０００万円を３年ないし５年かけて返済することになります。

 

　ただ、住宅ローンが組まれていない不動産の場合、清算価値が高額になり、借入額と同じか、それを大きく上回る額となってしまうことかとから、小規模個人再生手続きがを採る経済的なメリットがなかったり、再生計画による返済が事実上不可能になったりします。

 

　上記の例は、資産が住宅のみである場合を想定していますが、実際は多種多用な財産があり、これらをご自身のみで計上・算定することは難しいのではないかと思います。

 

４　弁護士にご相談を

　このような場合、是非一度、弁護士にご相談していただくことをお勧めいたします。

 

　次回は、住宅ローンが組まれている不動産がある場合について書いていきたいと思います。

１　自己破産をする場合の不動産の処遇

　　自己破産をする場合、現在所有している不動産はどうなるでしょうか。

　　この点、自己破産の場合の手続きに着手した後は、①金融機関（主に銀行や保証会社）　が抵当権を実行して競売（担保不動産競売）を行う、②金融機関の承諾を得て、高値で購入してくれる買主を探して売却する（任意売却）、という手段が考えられます。

　　①は、裁判所の手続を利用して、不動産を競売にかけ、最も高い価格をつけた者に対して売り渡すというものです。この手続は、民事執行法上の定めに従い進められます。

　　②は、個人間の売買契約であり、①のような法律の縛りは特にありません。①より高く売却できることが期待でき、円滑な引渡しを行うため、引っ越し費用等を出してもらえることもあります。

２　売却完了後の流れ

　　そして、これらの売却金は、抵当権者である金融機関が有する債権の返済に優先的に充てられます。

　　この返済を行い、売却金に余剰が出る場合、破産手続では、原則としてこの余剰金を他の債権者の債権額に応じて配当します。

　　他方、余剰が出ない場合（金融機関に対し、借金が残ってしまう場合）、住宅ローンの残額についても破産手続で処理されることになります。

３　任意売却を行う場合の問題点

　　①の場合は、法律上が定める最低落札価格（買受可能価額）を満たせば、不動産は売却され、破産手続上は特段の問題はないのですが、②の場合は、適正価格での売却でなければ、裁判所に問題視される可能性があります。

　　即ち、不当に安い価格で不動産を売却してしまったことにより、本来、債権者に配当できるはずの売却金が得られなくなった、ということが問題になり得ます。

　　この点、破産法には、任意売却を行う際、どのような方法を採るべきかについての定めは存在しません。

　　もっとも、裁判所の一般的な運用としては、信頼のおける大手不動産会社の査定があれば、概ね適正価格であるという運用がなされています。

　　その他にも破産手続を行う際、不動産売却について注意すべき点はいくつか存在します。不動産をお持ちの方で自己破産をお考えの方は、これから手続きを始めるにあたり、どのような点に注意すべきか、一度弁護士に相談してみるとよいと思います。

はじめまして。弁護士法人心・藤沢法律事務所の菅沼と申します。

今回よりブログを更新して参りますので、よろしくお願いします。

 

何を書くのかと言われれば、今のところ特にこれというものは決めておりませんが、法律のことや日々感じたこと等を書いていきたいと考えております。

 

今回は、藤沢法律事務所事務所への道のりについて、簡単にご案内していきたいと思います。地図については下記のリンクご参照ください。

（https://www.yokohama-bengoshi.pro/access/?fjsw）

藤沢駅から藤沢法律事務所は、徒歩5分程度で到着することができます。

 

まず、藤沢駅北口を出てすぐ左手に見える階段を降り、東海道線の線路沿いをまっすぐ歩いてきてください（途中、なか卯が左手に見えます）。

400メートルほど歩くと、右手に東横インが見えてきます。この東横インにとなり合う横道を右に曲がり50メートルほど歩いていくと、細長い茶色い建物が見えてきます。

これが、藤沢法律事務所が入っている相模プラザ第3ビルになります。

　もし、道に迷われたり、建物の場所が分からない時は、お電話にてご案内いたしますので、遠慮なくご連絡していただければと思います。

 

　それでは、相談者や依頼者の方に分かりやすい説明を心掛け、業務を行って参りたいと考えておりますので、今後ともよろしくお願い申し上げます。